Экзотический обмен
У частных инвесторов есть несколько способов заработка на рынке
недвижимости, при этом условно их можно разделить на две группы. Для
тех, у кого имеются свободные средства, основными направлениями являются
покупка и последующая сдача в аренду коммерческих и жилых помещений, а
также приобретение квартиры (или нескольких) на начальной стадии
строительства дома и ее реализация после достройки объекта. Граждане,
которые не могут позволить себе тратить большие суммы, но при этом
владеют так называемым «вторым» жильем (городское или загородное),
зарабатывают на сдаче объектов в аренду. Однако встречаются на рынке и
более экзотические варианты.
Офис вместо квартиры
Альтернативные сделки на рынке жилья уже давно являются «классикой» — на
них приходится львиная часть транзакций (по данным риелторов, 70-80
процентов). Под этим видом сделок понимается продажа через агентство
недвижимости одной квартиры и одновременная покупка, с доплатой или без,
другой. Наиболее широкое распространение подобные операции получили на
вторичном рынке, но нередки и случаи продажи «вторички» для приобретения
жилья в новостройке.
Однако обмен может выглядеть и иначе. Все чаще на рынке недвижимости
встречаются операции по обмену квартир на помещения коммерческого
назначения. По словам руководителя департамента коммерческой
недвижимости компании «НДВ-недвижимость» Евгении Борзовой, в настоящее время в общем объеме сделок подразделения такой взаимозачет занимает около 17 процентов.
Как правило, в таких сделках участвуют объекты, которые не являются для
собственников единственным жильем. В основном, обмен жилья на «нежилье»
пользуется популярностью у двух категорий граждан. Первая — это
бизнесмены, зачастую начинающие, которые подыскивают помещения для
собственных нужд. Вторая — рантье, которые привыкли жить на доход с
аренды квартир, но, изучив ситуацию на рынке, решили увеличить свой
заработок за счет сдачи площадей под офисы или магазины.
Схема подобных сделок выглядит следующим образом. Клиент обращается в
компанию, и с ним одновременно начинают работать два отдела — по
коммерческой и городской недвижимости. В случае, если за обмен придется
доплатить, к работе может подключиться подразделение по ипотеке. Выбрав
из базы подходящее нежилое помещение, клиент заключает договор на
реализацию имеющейся квартиры. При этом коммерческое помещение компания
«бронирует» сроком на 1 месяц, которого обычно достаточно, чтобы
подобрать покупателя на квартиру и оформить сделку. Как только жилье
удается продать, коммерческий департамент закрывает сделку по покупке
нежилого помещения, и оно оформляется в собственность клиента.
В рамках «обменной» сделки можно обзавестись различными типами
коммерческих площадей. Например, это может быть помещение на первом
этаже многоквартирного жилого дома, пригодное для сдачи в аренду под
магазин, офис или предприятия быта. Также частные инвесторы приобретают
объекты формата стрит-ритейл (помещения на 1-2 этажах зданий на основных
торговых улицах) и площади в бизнес-центрах и торговых комплексах.
Стоимость последних, естественно, значительно выше, и, чтобы «выменять»
их, потребуется продать квартиру большой площади или внести существенную
доплату.
В «НДВ-Недвижимость» отмечают, что особых юридических «подводных камней»
данная система в себе не таит, поскольку уже четко отработана. По сути,
от «классической» альтернативной сделки она отличается только типом
приобретаемого помещения.
При этом эксперты выделяют и ряд сложностей при обмене жилья на
помещения коммерческого назначения. По словам Алексея Шленова,
генерального директора компании «Миэль-Брокеридж»,
процедура поиска и приобретения коммерческого объекта осложняется
ограниченным количеством качественных вариантов. Эксперт отмечает также,
что при проведении подобной сделки клиенту нужно иметь в распоряжении
как минимум двухкомнатную квартиру, если человек хочет обойтись без
доплаты. «Если «однушка» сейчас стоит 5-6 миллионов рублей, то ликвидный
объект коммерческой недвижимости проблематично найти и за 15 миллионов
рублей», — поясняет он, добавляя при этом, что «однушки» тоже бывают
разные. Также аналитики отмечают, что далеко не все граждане готовы
заниматься управлением коммерческим имуществом.
Несколько нюансов
В «НДВ-Недвижимость», между тем, утверждают, что продав типовую
однокомнатную квартиру площадью 35 квадратных метров в панельном доме в
Москве, взамен можно получить нежилое помещение свободного назначения
площадью 50 «квадратов». Стоимость этих объектов составляет 5,5 миллиона
рублей (в среднем же в рамках операции «жилье на нежилье» приобретаются
нежилые помещения стоимостью от 7 до 12 миллионов рублей). Годовой
доход от сдачи в аренду такой квартиры оценивается в 300 тысяч рублей
(25 тысяч рублей в месяц), а на арендаторе нежилого помещения можно
заработать 750 тысяч рублей (62,5 тысячи рублей в месяц). Таким образом,
выгода составит 450 тысяч рублей в год.
Здесь, однако, стоит помнить о том, что если при сдаче в аренду квартиры
подавляющее большинство москвичей не уплачивает подоходный налог (13
процентов вне зависимости от арендной платы), то 13 процентов с
«коммерческой» прибыли придется отдать в виде налога на добавленную
стоимости (НДС). Что касается эксплуатационных расходов, то больнее они
ударят по владельцам помещений в больших офисных комплексах и ТЦ, а вот в
нежилых помещениях на первых этажах домов траты будут существенно ниже.
При этом имеет смысл учитывать и то, что в коммерческих объектах в
многоквартирных домах придется раскошелиться на оплату
жилищно-коммунальных услуг. С учетом этих нюансов итоговая выгода
собственника коммерческого помещения окажется скромнее, но все равно
значительно выше, чем у владельца жилья. В «МИЭЛЬ» говорят, что на
сегодняшний день доходность от сдачи в аренду квартиры колеблется в
пределах 2-3 процентов годовых, а для коммерческой недвижимости этот
показатель оценивается в 10-12 процентов.
Тем, кто решится обменять квартиру на нежилое помещение, необходимо
учитывать еще несколько моментов. В частности, если спрос на жилье более
или менее стабилен, то в сегменте коммерческих объектов их
востребованность легко может снизиться из-за ухудшения общей
экономической ситуации. Кроме того, цены на аренду квартир растут более
активно по сравнению с торговым и офисным сегментами.
Ценовая ситуация
Тем, кто решит поменять «второе жилье» на коммерческое помещение, будет
полезно узнать текущую ситуацию на рынках коммерческой аренды и сдачи
внаем жилья. Как заявила руководитель управления аренды квартир компании «ИНКОМ-недвижимость»
Галина Киселева, по состоянию на июль средняя стоимость аренды в
эконом-классе Москвы составила 29,8 тысячи рублей в месяц для «однушек»,
41,1 тысячи рублей для «двушек» и 56,2 тысячи рублей для «трешек». В
сегменте «бизнес» данные показатели оцениваются в 44,6, 65,2 и 95,9
тысячи рублей в месяц соответственно. Однокомнатные квартиры
премиального класса сейчас предлагаются в среднем за 72,1 тысячи рублей,
двухкомнатные — за 94,3 тысячи рублей, трехкомнатные — за 139,3 тысячи
рублей.
Для сравнения, по данным компании RRG,
средняя ставка аренды торговых помещений в пределах Садового кольца в
июне составляла 1745 долларов за квадратный метр в год, а в периферийных
районах — 831 доллар за «квадрат». Арендовать объекты формата
стрит-ритейл в центре столицы можно было за 2088 долларов за квадратный
метр в год, вне границ Садового кольца — за 890 долларов. Помещения под
офисы сдавались по средней ставке 750 и 443 доллара за «квадрат»
соответственно.
По информации компании Cushman&Wakefield,
аренда офисов в бизнес-центрах класса А сейчас обходится в 850 долларов
за квадратный метр в год, а в классе В — в 480 долларов. При этом из
этой суммы необходимо вычесть НДС и эксплуатационные расходы, которые
ежегодно составляют от 100 до 200 долларов на «квадрат». В торговом
сегменте, в зависимости от месторасположения и качества помещения,
стоимость аренды колеблется в диапазоне 300-3500 долларов за квадратный
метр в год, а на эксплуатационные расходы там придется тратить по
100-120 долларов с «квадрата».
lenta.ru