Коммерческая недвижимость: риелторы видят дно цен
В мае 2015 года цены на коммерческую недвижимость продолжали снижаться, но специалисты впервые заговорили о том, что вот-вот появится «дно». Что застройщики уже на пределе. Это следует из аналитического обзора, подготовленного группой компаний «Твоя Столица».
Долевое строительство офисов
Заявленные на начало 2015 года объемы ввода офисных площадей в бизнес-центрах сократились с 170 тысяч кв. м до 140 тысяч кв. м, что свидетельствует о снижении строительной активности. Все чаще сроки ввода зданий в эксплуатацию сдвигаются на более поздние периоды. Многие девелоперы вынужденно приостанавливают или прекращают работу по текущим проектам, в том числе по тем, которые находятся в высокой стадии строительной готовности.
С начала года средние цены предложения 1 кв. м в разрезе классов качества снизились на 18% до уровня 1780 USD/кв. м с НДС (min — 1300 USD/кв. м, max – 2500 USD/кв. м) для класса «В» и на 14% для класса «С» до уровня 1600 USD/кв. м с НДС (min — 1250 USD/кв. м, max – 2200 USD/кв. м). По отдельным строящимся объектам снижение цен предложения за 2015 год достигло 30-35%.
Несмотря на снизившийся уровень цен и предоставление продавцами дисконта, активность покупателей продолжает оставаться крайне низкой. Однако ценовое «дно» для рынка долевого строительства уже близко, и поэтому дальнейшего значительного снижения цен ожидать не стоит. В этой ситуации застройщики скорее пойдут на «замораживание» строительства, нежели будут продавать себе в убыток.
Вторичный рынок офисов
И на вторичном рынке офисной недвижимости уровень покупательской активности продолжает оставаться низким. Основная причина — нежелание бизнес-общественности замораживать крупные активы, приобретая офис. В настоящее время, когда арендные ставки уже существенно «припали», а на уже и так насыщенный офисами рынок выходят все новые и более качественные объекты, компаниям гораздо выгоднее снимать офис, а если и приобретать офис в собственность, то только с целью инвестирования, для последующей сдачи в аренду. Именно поэтому большинство совершаемых сделок на вторичном рынке офисной недвижимости – это инвестиционные сделки.
За 4 месяца 2015 года средний уровень цен предложения 1 кв. м для класса «В» снизился на 14%, для класса «С» — на 20% и по итогам апреля 2015 года составил 2030 USD/кв. м и 1740 USD/ кв. м с учетом НДС соответственно. Приемлемыми для рынка ценами в настоящее время можно назвать 1800 USD/кв. м с НДС для класса «В» и 1550 USD/кв. м с НДС для класса «С».
Основной объем текущего рыночного спроса сформирован офисными помещениями площадью до 100 кв. м. Особым спросом пользуются помещения малого метража – до 50 кв. м. Из-за их малой площади они пользуются большим и стабильным спросом как среди инвесторов, так и среди компаний-арендаторов. Однако их предложение на рынке весьма невелико, отчего и цены на такие помещения, как правило, на 15-20% выше среднерыночных.
Рынок аренды торговых площадей
С начала 2015 года средняя арендная ставка предложения на торговые площади снизилась на 24% и по итогам мая составила 25,0 EUR/ кв. м с учетом НДС.
Данная ставка является очень общей, т. к. рынок торговой недвижимости всегда отличался своим разнообразием и колоритностью. Безусловно, основным влияющим на величину арендной ставки фактором выступает территориальное расположение торгового объекта, а точнее близость к нему пешеходных потоков. Ведь именно они являются залогом успеха торгового объекта на рынке. Ни один торговый оператор, какова бы ни была маленькой арендная ставка, не захочет находиться в обделенном посетителями торговом объекте. Если, конечно, данный торговый оператор сам не в силах создать свой поток посетителей. Но в настоящее время таких операторов на рынке столицы считаные единицы.
Величина арендной ставки также зависит и от вида товара, который предлагается торговым арендатором. Как и ранее, самыми дорогостоящими арендаторами выступают аптеки, торговые островки с аксессуарами, ювелирные магазины – т. е. все магазины, располагаемые в прикассовой зоне торгового центра. Но они арендуют небольшие площади – до 50 кв. м.
Меньше всего платить за аренду готовы детские развлекательные центры, которые при этом считаются крупными арендаторами. Площади, необходимые им, как правило, составляют порядка 300 кв. м.
Вторичный рынок торговых площадей
Ситуация, наблюдаемая в настоящее время на вторичном рынке торговых площадей, во многом схожа с таковой на вторичном рынке офисной недвижимости – спрос низкий, большинство заключаемых сделок носит инвестиционный характер, участники рынка переориентировались на рынок аренды.
Несмотря на то, что сегмент торговой недвижимости для инвесторов является одним из самых доходных, в настоящее время объем спроса с их стороны также можно охарактеризовать как низкий. Почему? Потому что если в офисной недвижимости бизнес-участникам рынка все равно необходимо где-то размещать свой офис, осуществлять свою деятельность и, в конце концов, расширяться и т. п., что обуславливает более-менее стабильные объемы ротации арендаторов, то на уже достаточно насыщенном торговыми объектами рынке торговой недвижимости в ситуации снижения покупательной способности о появлении новых крупных арендаторов, заполняющих новые и оживляющих существующие торговые объекты, говорить не приходится.
По итогам мая диапазон цен предложения торговых помещений в торговых центрах составлял от 1500 до 5000 USD/кв. м с НДС и даже выше при средней цене на уровне 3000 USD/кв. м с НДС. Как показывает анализ совершенных сделок, если рассматривать только качественные торговые помещения вне торговых центров (расположенные на достаточно оживленных улицах, не требующие дорогостоящего ремонта и т. п.), предназначенные для реализации непродовольственной группы товаров, то будущему покупателю необходимо рассчитывать, что их средняя стоимость будет начинаться от 2500 USD за кв. м с НДС.
Как и в случае с любым другим объектом купли-продажи, для торговых помещений на вторичном рынке большое значение имеет их состояние. Но все же решающим фактором, напрямую влияющим на ценообразование и определяющим прибыльность торгового объекта, является его месторасположение.
В текущей ситуации, когда предложение превышает спрос, а рынок заметно «просел», продавцы вынуждены «реальным» покупателям предоставлять существенный дисконт. Если ранее величина дисконта в зависимости от площади помещения составляла до 8-10% цены предложения, то сейчас может доходить до 15-20%. Но есть и такие продавцы, а их в настоящее время большая доля на рынке, для которых оперативная продажа торгового помещения не столь важна. Такие продавцы не снижают цены и отказываются от предоставления дисконта, компенсируя время ожидания покупателя, сдавая продаваемое помещение в аренду.
Рост величины дисконта при сохранении цен предложения на прежнем уровне – это та ступень развития ценообразования на рынке, когда необходимость снижения цен уже «назрела», но собственники еще не готовы «открыто» с ней согласиться. Эту степень развития можно назвать переходной – после нее идет снижение не только цен сделок, но и цен предложения.
