Коммерческим застройщикам перекрыли кислород
Сегодня коммерческие застройщики из-за несовершенства законодательства и бюрократизма чиновников не знают и не понимают, как им дальше работать. По этой причине лишь некоторые из них берут новые площадки для строительства жилых домов. А это чревато тем, что уже через 2-3 года в стране может возникнуть острый дефицит жилья.
Много проблем и неразберихи в работу коммерческих застройщиков внес указ о долевом строительстве № 324. Казалось бы, документ был принят в целях дальнейшего совершенствования правоотношений заказчиков строительства и дольщиков. Однако, как показывает практика, он почти полностью связал руки застройщикам. По мнению Сергея Коренько, председателя собрания акционеров СООО «Арэса-сервис», документ четко регламентирует порядок работы заказчиков строительства и дольщиков, строящих жилье с господдержкой, и не применим для работы коммерческих застройщиков. «Все процессы в жилищном строительстве тормозятся, надо срочно менять законодательство о «долевке». Боюсь, что новые площадки никто брать не будет, потому что не понятно, как работать, как привлекать средства дольщиков, строящих жилье без господдержки. Все зарегламентировано. Не понятна и сложна трактовка норм указа», - высказал свою досаду и недоумение Порталу Realt.by С.Коренько. Поэтому данный инструмент привлечения средств для коммерческих застройщиков фактически исчез. И это несмотря на то, что есть желающие построить жилье, есть и заказчики, и застройщики, и можно было бы больше строить, развивать эту отрасль, но нет нормального рыночного инструмента, добавил председатель собрания акционеров компании «Арэса-сервис». Специалист рынка считает, что если бы не было такого тормоза, в Беларуси можно было бы строить жилья не 4-5, а 8 млн.кв.метров в год.
«Сегодня застройщики, которые строят долевым способом, испытывают массу проблем. Это касается и регистрации договоров, когда Мингорисполком берет на себя функции и суда, и прокуратуры и пытается все договоры «привязать» к типовым, хотя они примерные», - сказал С.Коренько. По его мнению, в договоре должны быть соблюдены основные требования – описание объекта, его цена, сроки ввода и др. А другие отношения должны строиться между сторонами договора – застройщиком и дольщиком. И подвести эти отношения под типовой договор просто невозможно. Есть понятие фиксированной цены объекта, а есть такие понятия, как оплата по графику, с нарушением графика. Кроме того, есть организации разной формы собственности - КИЗы, УКСы, кооперативы. И применять нормы одного указа ко всем организации нельзя, считает специалист рынка.
Кроме того, договоры должны регистрироваться в электроном виде. И вот здесь возникает еще один вопрос - гласности. Ведь не каждый покупатель согласится, чтобы информация о нем была доступна широкому кругу людей.
- Нет единого подхода и к проверке договоров. У одних заказчиков не вычеркивают отдельные пункты, у других - вычеркивают. Кому-то разрешают вписать в договор отдельным пунктом штрафные санкции, а кому-то - нет. – добавил С.Коренько. - Есть много вопросов и в отношении регистрации квартир, и сроков внесения платежей, и расторжения договора. Все эти вопросы каждая организация пытается решать по-своему, потому что они очень сложные. И подвести все это под типовой договор нельзя. В комитете строительства и инвестиций договоры регистрируются месяцами. А у покупателей не выдерживают нервы, и они уходят в другие компании. Нельзя, чтобы комитет брал на себя функции Министерства юстиции.
Все эти вопросы очень серьезные и решать их надо безотлагательно, а не стопорить процесс строительства, иначе через 2-3 года в стране будет острый дефицит жилья и опять спекулятивный рост стоимости, высказал свою точку зрения специалист рынка. «Будут меньше брать площадки, будет меньше строиться жилья, не будет загружена строительная отрасль и не будет внутренних инвестиций», - сказал С.Коренько.
Отвечая на вопрос журналиста Портала Realt.by, а что в таком случае будет с ценами, председатель совета акционеров компании «Арэса-сервис» сказал, что с ценами будет то же самое. На цены влияет только один фактор – соотношение спроса и предложения. Если будет больше предложение – значит, будет падать цена. Заказчики и застройщики будут конкурировать между собой на этом рынке.
Что касается спроса, то он есть всегда, сказал специалист. «Другое дело, что сейчас все упирается в вопрос цены. Пока все строят на старых площадках. А вот чтобы раскрутить новую, надо подождать как минимум год-полтора-два до начала строительства. А если сейчас не берутся площадки – значит, наступит период, когда их будет совсем мало», - поделился своим мнением С.Коренько.
Мы поинтересовались, а берет ли новые площадки такая крупная и известная компания, как «Арэса-сервис»? «Мы тоже пока не берем новые площадки. Потому что не знаем, как на них работать. Если сегодня брать какую-то большую площадку и вкладывать в нее деньги, не зная, как будут привлекаться средства граждан, когда нет понятного инструмента для работы, то как начинать строить? У нас, по сути, нет заказчиков, которые могли бы позволить себе построить дом, а потом реализовывать готовые новостройки. Ведь готовая квартира, простаивая, обесценивается. А переоценка жилья также запрещена. И это еще один минус при строительстве жилья для застройщиков. При реализации готовых квартир «вымываются» все оборотные средства. Это просто грабеж», - посетовал специалист рынка.
К сказанному добавим, что членами Ассоциации застройщиков жилищного строительства уже достаточно давно подготовлен проект указа Президента, который регулировал бы отношения между коммерческими застройщиками и инвесторами, которые будут строить жилье без привлечения бюджетных средств. Этот документ, в случае его принятия, дал бы дополнительную возможность для привлечения инвестиций в строительный комплекс Беларуси. Однако, как нам рассказал С.Коренько, «пока мы сталкиваемся с полным бюрократизмом. Создана рабочая группа, дал свое поручение Совмин, ходим на совещания, но дело пока не сдвинулось с мертвой точки».