Мода на недвижимость за границей изменила быт многих россиян. Немало
наших соотечественников ведут сезонный образ жизни: зима - в
Юго-Восточной Азии на собственной вилле, лето - в родном мегаполисе. Или
наоборот – холодные времена в столице, теплые – в Испании, Черногории
или Болгарии. Именно сюда устремляются потоки гостей из России – не
просто туристов, а собственников местной недвижимости!
Однако в такой вольготной жизни есть свои минусы.
В
последнее десятилетие правительства многих стран пересмотрели
законодательство в отношении иностранцев, владеющих квадратными метрами
на территории их государств. Теперь быстро получить гражданство или хотя
бы вид на жительство на основании документа о владении недвижимостью
практически невозможно. Вам придется оформлять визу – в лучшем случае на
полгода, а в большинство стран Европы – на 30 дней, и по истечении
этого срока выезжать за пределы государства.
Независимо от того,
живете вы в данном объекте недвижимости или нет, счета за электричество,
телефон и прочие услуги надо оплачивать своевременно. За рубежом еще
более жесткий контроль за оплатой услуг обслуживающих и управляющих
компаний, и в случае просрочки штрафы не заставят себя ждать.
Существуют
и нюансы: несмотря на все современные средства внесения платежей (в
первую очередь, безналичный расчет), в некоторых странах – например, в
Болгарии и Румынии – проще доверить подобные хлопоты управляющей
компании, чем вносить необходимую сумму в несколько различных инстанций
заочно и самостоятельно. Однако управляющие организации потребуют за
свои услуги в несколько раз больше, чем вам бы обошлись коммунальные
счета с чужого берега. Зачастую строительная компания, у которой
владельцы приобретали свою заграничную недвижимость, одновременно
является управляющей. В Средиземноморье и странах Восточной Европы
немало организаций возводит дома с целью продажи квадратных метров
именно иностранцам, среди которых россияне, которые традиционно
проявляют высокую инвестиционную активность. Руководство компании
прекрасно осведомлено, что будущие владельцы не смогут оставаться в
стране круглогодично, и параллельно формирует управляющий штат, который
будет заниматься всеми вопросами содержания жилья – помимо оплаты
счетов, это еще уборка, сезонное мытье окон и т. п.
Можно
доверить работу по содержанию жилья стороннему агентству недвижимости.
Но и тут есть подводные камни: во-первых, далеко не каждое агентство
готово взять на себя заботу о ваших апартаментах – это менее доходно,
чем оказывать классические услуги подбора жилья в аренду или
купли-продажи жилой площади. Во-вторых, агентство может запросить сумму
еще большую, чем управляющая компания.
В любом случае оставить
недвижимость пустовать под присмотром профильной организации – означает
потерять немало средств, а ведь сама покупка такого объекта предполагает
весьма серьезные инвестиции. Средняя стоимость квартир в наиболее
популярных курортных зонах Европы (Средиземноморское и Черноморское
побережье) такова:
Испания:
• до 50 кв. метров - 60-70 тыс. евро (а еще три года назад такую же недвижимость можно было приобрести за 25-40 тыс.);
• 50 - 80 кв. метров – 90-120 тыс. евро.
Черногория:
• до 50 кв. метров – 40-70 тыс. евро;
• 50 - 80 кв. метров – 80-100 тыс. евро.
Болгария:
• до 50 кв. метров – 30-50 тыс. евро;
• 50 - 80 кв. метров – 60-70 тыс. евро.
Если
хозяин желает, чтобы вложения окупились и начали приносить доход, выход
один – сдавать недвижимость в тот период, когда он или члены его семьи
не занимают ее. Это можно сделать с помощью тех же организаций:
управляющей компании или агентства недвижимости. В данном случае
владельцу платить не придется – ведь он предоставляет возможность
организации неплохо заработать. С желающего снять квартиру или дом
агентство возьмет за свои услуги комиссию.
Выгоднее всего сдавать
квартиру за границей посуточно. Это может приносить стабильные 50-150
евро в сутки, в зависимости от местоположения вашего объекта, его
площади и отделки. Однако агенты предупреждают: не стоит умножать эту
сумму на 30 – количество дней в месяце. В лучшем случае вас ожидает
30-50-процентная загрузка в низкий сезон, а этот период всегда длится
больше полугода. И лишь в пик сезона (2-3 месяца) можно рассчитывать на
80-90% заполняемость объекта. Оставшиеся 10-20% непременно нужно заранее
отвести под простой и учитывать этот фактор в расчете ожидаемых
доходов. Отказы от заселения, форс-мажор – неизменные спутники бизнеса
по сдачи жилья в аренду.
Месяц – это классический срок сдачи
курортной недвижимости, на такое предложение всегда найдется клиентура.
На высокие доходы здесь рассчитывать не приходится, плюсы – стабильность
и предсказуемость денежного потока. На сегодняшний день стоимость
помесячной аренды квартир на ведущих европейских прибрежных курортах в
высокий сезон такова:
Испания:
• до 50 кв. метров - 900-1200 евро;
• 50 - 80 кв. метров – 1200-2500 евро.
Черногория:
• до 50 кв. метров – 1300-1500 евро;
• 50- 80 кв. метров – 1500-2500 евро.
Болгария:
• до 50 кв. метров – 800-1000 евро;
• 50 - 80 кв. метров – 1000-1500 евро.
Годовая
аренда – специфический вид услуг на рынке недвижимости. Она характерна
для стран азиатского региона, куда можно приехать на длительный срок –
до полугода, в некоторых случаях – на год. В этом случае владелец
получает самый низкий уровень дохода, но это наиболее комфортный вариант
с точки зрения управления: долгий срок вы уверены, что ваш объект
работает, приносит деньги.
Выбирайте тот вариант, который
оптимально подходит к вашему образу жизни, а главное – заранее узнавайте
все нюансы законодательной базы страны, где вы приобретаете
недвижимость, относительно прав иностранцев-собственников. В этом случае
вы действительно сможете извлечь из владения объектом максимальную
выгоду. Выбирая управляющую компанию, придерживайтесь правила: лучше
небольшой, но стабильный доход, чем горы обещаний и головная боль.