Коммерческая недвижимость Беларуси. Abu.by-«AБ ГРУПП», продажа, покупка, аренда, развитие и управление недвижимостью. Инвестирование, проектирование, строительство.

Рынок недвижимости после кризиса.Тенденции и результаты за 3 квартала 2012 года

За три последних месяца число сделок купли-продажи квартир в Минске возросло на 25%. Означает ли это, что столичному рынку недвижимости понадобился всего год чтобы восстановиться от финансового кризиса? Ожидает ли нас очередной виток роста цен и покупательской активности?
Интернет портал о недвижимости Realt.by представляет Вашему вниманию собственные уникальные статистические материалы по рынку квартир и предложению долевого строительства новостроек в Минске за 3 квартала 2012 года. Все они сопровождаются комментариями нашего постоянного эксперта - руководителя проекта Dolevka.by Артема Вайниловича.
Число сделок купли-продажи за 9 месяцев текущего года уже превысило показатели аналогичного периода в 2011 году. При сохранении текущих темпов активности населения, к концу года мы будем иметь прирост в 5-6%.
 
Комментарий эксперта: Действительно в июле-сентябре 2012 года сделки на вторичном рынке жилья в Минске совершались куда активнее, чем год назад. Но, справедливости ради, стоит отметить, что август 2011 года – это апогей финансового кризиса. Тогда курс доллара на черном рынке менялся еженедельно на 5-10%, а в сентябре 2011 года было принято решение о выходе на единый курс. Что из этого выйдет в то время не представляло себе абсолютное большинство граждан.

Относительно спокойная обстановка нынешнего года еще раз продемонстрировала важность стабильности макроэкономических процессов для нормального функционирования рынка недвижимости . Однако, преждевременно утверждать, что все проблемы позади и реализация отложенного спроса на жилье приведет к новому витку роста цен.

К концу лета многие граждане снимали рублевые депозиты (у кого-то закончился срок выгодного депозита, кто-то опасался возможного обвала белорусского рубля после парламентских выборов), и население покупало валюты больше, чем продавало. Наверное, какая-то часть освободившихся денег перетекла на рынок недвижимости и пару десятков сделок добавилось в августе-сентябре именно по этой причине, но на мой взгляд, большинство потенциальных покупателей заняло выжидательную позицию.
 
На протяжении всего нынешнего года средние цены на квартиры находятся в коридоре 1200-1300 $/м2, несколько ниже эта цифра для новостроек. В первом квартале 2012 года цены оставались на одном уровне, во втором – упали на 1-3%, в третьем мы наблюдаем тенденцию к росту. Самые последние данные также подтверждают рост как в сегменте квартир так и новостроек. Сейчас также остро стоит тема аренды квартир, растут цены в сегменте квартир на сутки и на длительный срок. Такие тенденции в долгосрочном периоде могут влиять на ситуацию на рынке продажи квартир.
 

Комментарий эксперта: Учитывая тот факт, что разница между ценой предложения и ценой сделки составляет всего 3-4%, можно говорить, что такое положение дел устраивает большинство активных участников рынка. Торг при покупке 2-3-комнатной квартиры стандартных потребительских качеств составляет всего 1-3 тысячи долларов США. Продавцы стали более адекватны при назначении первоначальной цены на свои объекты, а покупатели перестали ждать чуда "попиццот" и покупают по текущим ценам.
Для определения покупательской активности мы рассчитали индекс поглощения – величину, которая показывает за сколько месяцев при текущем уровне сделок рынок "переварит" предложение. Рассчитывается он путем деления общего предложения в текущем месяце на количество проданных объектов в предыдущем. Для расчетов было принято количество уникальных предложений квартир на продажу в Минске, размещенных на портале Realt.by и данные по реальным сделкам НКА. Следует отметить, что база данных Realt.by не показывает величину предложения на 100%, однако стремится к этому показателю.
 

Комментарий эксперта: Радует, что линейный тренд индекса поглощения идет по нисходящей, а значит, действительно, активность покупателей понемногу увеличивается. Главное, что я отметил бы как итог 3 квартала, что недвижимость по "подъемным", реальным ценам на самом деле неплохо раскупается.

Многое зависит и от качества предложения. Так еще в июле мне предложили помочь реализовать три абсолютно разнородных объекта: современная "трешка" в панельном доме на Каменной Горке со строительной стандартной отделкой, однокомнатная квартира в новом кирпичном доме на Юго-Западе с хорошим ремонтом и встроенной кухней и "сталинка" площадью 85 кв.м. в доме с деревянными перекрытиями в районе бульвара Толбухина.

Процесс: "трешка" на Каменной Горке была выставлена по нижней границе ценового диапазона для подобных предложений (а таких было немало), 1-комнатная квартира была выставлена по высшей границе возможного ценового диапазона (в Московском районе подобных вариантов практически не было), а "сталинка" по средней цене для схожих квартир, при этом учитывалось, что бульвар Толбухина – это не район парка Горького и площади Победы и при осмотре предполагалась существенная скидка покупателю.

Результат: "трешка" продалась после двух месяцев активных просмотров и только после того, как при торге цену опустили ниже всех выставленных в соседних домах квартир, "единичка" ушла буквально с первого же показа абсолютно без торга, причем пока сделка оформлялась с десяток покупателей очень желали увидеть объект, а по "сталинке", несмотря на еженедельные показы, не нашлось ни единого покупателя, который хотя бы как-то заинтересовался квартирой и предложил встречную цену.

Все это лишний раз подтверждает, что ныне покупатели дорожат своими сбережениями и готовы сделать покупку, лишь получив максимальное удовлетворение своих интересов. Так, учитывая избыточное предложение квартир в новых домах в спальных микрорайонах, стандартную квартиру можно быстро продать только обойдя конкурентов более низкой ценой. В то же время если в квартире действительно сделана грамотная перепланировка и качественный ремонт, то и покупателей, готовых это оценить и заплатить цену по верхней планке, достаточно. Главное, чтобы уровень дома, придомовой территории и стоимость отделки находились в гармонии друг с другом. И наоборот, несмотря на "ходовой" метраж в 85 кв.м. четырехкомнатная "сталинка" не вызвала интереса даже по вполне привлекательной цене. Не хочет сегодня покупатель получить в довесок к квартире возможный дискомфорт от деревянных перекрытий и когда-то в неизвестном будущем предстоящий капитальный ремонт дома.

На данный момент ситуация с предложением по микрорайонам города выглядит следующим образом:
 
Ситуация со спросом и предложением по районам города отражает с одной стороны абсолютную величину предложения, а с другой возможность и желание приобретать там недвижимость. Мы рассчитали эти показатели относительно общего числа предложенных объектов и реальных совершенных сделок за весь текущий год и получили следующую картину:

Комментарий эксперта: Лидерство по спросу и по предложению Фрунзенского района объясняется как и его наибольшей территорией, так и местом массированной застройки. В то же время в Советском районе бюджетных новостроек практически нет, а на продажу наравне с дорогими вариантами в кирпичных и каркасно-блочных домах выставлено немало "хрущевок" и квартир в панельных домах 70-80-хх годов постройки. Таким образом, предложение достаточно велико, а спрос значительно отстает (синяя линия на графике ушла вглубь от красной). На дорогие варианты недостаточно средств, а на "устаревшие" квартиры – достаточного желания их покупать.

По Заводскому району спрос в процентном отношении превышает предложение, так как по прежнему покупатели ищут наиболее дешевые варианты. По Центральному району ситуация противоположная. Еще раз подчеркну, что на графике представлено распределение спроса и предложения по районам в процентном отношении от общего количества сделок и рекламных объявлений соответственно. Предложение в целом превышает спрос в 6-7 раз.

Каковы реальные варианты развития событий? Какие факторы будут влиять на рост/падение цен в ближайшей перспективе и чего ждать потенциальным покупателям?

Комментарий эксперта: Можно сказать, что в ожидании развития ситуации находятся не только потенциальные покупатели недвижимости - вся страна следит как будет изменяться экономическая обстановка. Удастся правительству "разрулить" ситуацию с выплатой по внешним долгам, не будет дефицита с валютой даже при условии сворачивания ряда схем в нефтяном бизнесе, обойдемся без неприятных предновогодних и посленовогодних сюрпризов – в таком случае есть все основания полагать, что и следующий год на рынке недвижимости пройдет в сравнительно стабильном режиме.


Повышение цен на 3-5-7% в год (сценарий № 1) – это как раз таки признак нормально функционирующего рынка недвижимости, тем более в нашей стране, где есть огромный неудовлетворенный спрос на жилье и нет других альтернатив для вложения и сохранения своих сбережений (то, что привлекательность рублевых депозитов заметно уменьшится при стабильной ситуации в экономике, очевидно). К сожалению, даже повышение средней зарплаты до 500 долларов и выше, на этот раз не приведет к большей активности покупателей. Решение о приобретении или строительстве жилья люди принимают, учитывая свои возможности в долгосрочном периоде и пока не убедятся, что рост доходов приобрел постоянный характер, очередей у агентств недвижимости и офисов застройщиков не будет. Единственное, что может разогреть рынок недвижимости, это доступность ипотечных кредитов. Будет ли снижена ставка рефинансирования до уровня 12-15%, возобновят ли выдачу валютных кредитов для населения (для юрлиц уже полно предложений по кредитам на недвижимость под ставку 9-10% годовых в валюте) – это вопросы не к специалистам по недвижимости, а к Национальному Банку. Без нормального кредитования рост цены более чем на 15-20% в год (сценарий № 2), по моему мнению, невозможен. Но, боюсь, как минимум до осени 2013 года в ипотечном кредитовании значительных положительных сдвигов не будет. Слишком хрупка достигнутая стабильность в макроэкономических показателях.

Что касается варианта падения цен (сценарий № 3) – то оно возможно либо при возврате государства к массовому строительству жилья с господдержкой (в таком случае льготники, начавшие потихоньку выходить на вторичный рынок и решать свой жилищный вопрос самостоятельно, займут выжидательную позицию), либо при резком ухудшении экономической ситуации, росте курса доллара и прочих неприятностях, ведущих к снижению реальных доходов населения. Причем о том, что эмиссионная поддержка строительства приведет рано или поздно к очередной девальвации, и говорить нет необходимости.

Оценивая вероятность различных сценариев, я предполагаю наиболее реальным именно первый сценарий. Правительство на протяжении зимы и будущей весны удержит экономическую ситуацию под своим контролем, но значительных послаблений в условиях ипотечного кредитования не будет. Застройщики, и, в первую очередь, государственные, будут понемногу поднимать цены на строительство, чтобы отыграть хоть часть убытков за 2011 год и создать какой-то запас прочности по новым объектам. Так как новых крупных проектов на рынок в ближайшее время не выведут, дольщикам придется смириться с тем, что предложения по строительству будут начинаться в среднем от 1200 $/м2 для каркасно-блочных строений, несколько ниже для панельных, но никак не от 950-1000 $/м2 как было в этом году. Ну а вторичный рынок будет жить в пределах 1300 – 1400 $/м2 и, надеюсь, весьма активно.

 

tut.by