Куда расти Минску — вширь или ввысь?
Представители Мингорисполкома, архитекторы, проектировщики, экологи и другие специалисты высказали свое мнение о перспективах развития жилищной застройки в белорусской столице. Разговор состоялся в ходе «круглого стола»
Сверкой очередников проблему обеспечения жильем не решить
В начале 2012 года в Беларуси была предпринята попытка хотя бы частично уменьшить количество желающих построить квартиру с привлечением льготных кредитов. Кроме того, был снижен норматив льготно кредитуемой площади. Параллельно началась «зачистка» очередников, у которых отпали основания находиться на учете нуждающихся.
Сегодня около 250 000 граждан стоят в Минске в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий, — говорит заместитель председателя Мингорисполкома Андрей Галь. — Цифра эта уменьшается. До апреля мы должны завершить пересмотр очереди. По состоянию на середину марта проверено 84% списков. Почти 25 000 граждан с очереди сняты.
С учетом приведенных Андреем Галем цифр можно предположить, что даже если права на привлечение льготных кредитов лишится 30 000 очередников, коренным образом проблему нуждающихся в жилье не решить.
Сколько «квадратов» нужно каждому для полного счастья?
Позиционируя Минск как европейский город, власти столицы стремятся, чтобы и проживание на его территории было таким же комфортным, как и в Европе. Вот только какой он — «норматив счастья»?
— Необходимо улучшать социальные условия проживания минчан, — считает председатель Комитета архитектуры и градостроительства Мингорисполкома Александр Петров. — У нас в городе сегодня пока приходится в среднем 20 квадратных метров жилплощади на одного человека. Показатель вроде бы солидный, но по европейским меркам все же невелик. Оптимальные условия в Европе — это когда в квартире имеется количество комнат, равных количеству членов семьи, плюс одна комната. Так вот, чтобы выйти на «европейский» 31 кв.м на каждого жителя, нам нужно построить в Минске еще половину от существующего ныне жилого фонда.
Между тем, по словам Андрея Галя, свободных территорий, не обремененных существующими строениями и разрешенных к застройке, осталось совсем мало:
— Мы сегодня заканчиваем застройку микрорайона Каменная Горка, в Лошице, в перспективе, появится возможность в связи с выносом аэропорта построить три микрорайона под глиссадой. И таких свободных площадок больше нет. Фактически год-два интенсивного строительства — и места для массового возведения жилья не останется. Да, имеется резерв — территория, прилегающая к нынешнему аэропорту «Минск-1». Это будущий деловой район «Минск-Сити». Но не стоит забывать, что на данной территории предусмотрены снос и реконструкция существующей застройки.
Что тормозит стройку за МКАД?
Начиная с 2012 года минские городские власти планировали активно строить за МКАД, при этом приоритетным направлением считалась Щемыслица — в юго-восточном направлении. Затем — территория бывшего военного полигона рядом с Колодищами. Плюс, разумеется, Смолевичи и другие города-спутники.
Прошло два года, и выяснилось, что вести «агрессивное строительство» за городской чертой не так-то легко и дешево: в чистом поле отсутствуют коммуникации и другая необходимая инфраструктура.
— Мы уже имеем в черте города будущий жилой район Зеленый Бор к востоку от МКАД, — напоминает Андрей Галь. — Первоначально предполагалось построить 5,5-6 млн кв. м жилья. Но расчеты стоимости инженерно-транспортной инфраструктуры показали, что только в эту самую инфраструктуру необходимо вложить несколько миллиардов долларов. А это дорогое удовольствие.
Что касается первого города-спутника, то Смолевичи, по словам Андрея Вадимовича, — «это та реальность, в которой мы уже живем».
— Первый дом ЖСК для нуждающихся уже строится, — говорит заместитель председателя Мингорисполкома. — Решается вопрос еще о 10 домах там, в Смолевичах. ГПО «Минскстрой» является заказчиком и разрабатывает проектно-сметную документацию на дальнейшее строительство. Свыше 600 000 кв.м — это только первая очередь. Уже можно говорить о реальности проекта.
Между тем, по словам Андрея Галя, освоению территории мешают объективные трудности — ограниченность в средствах.
— Сегодня и города-спутники, и выход за кольцевую завязаны на экономику, — отмечает Андрей Вадимович. — И пока мы не вкладываем деньги на освоение территорий за МКАД, то говорить о реальности застройки Щемыслицы, Дегтяревки и других перспективных территорий не приходится. Да и нужно ли это нам — жителям города? Есть ведь опыт Москвы, других крупных населенных пунктов. Мы сегодня можем гордиться, что наш город не очень большой или «растянутый» в пространстве. Наверное, не надо сосредотачивать половину жителей Беларуси на этой ограниченной территории.
— Мы начинаем осваивать города-спутники, и это правильно, но мы должны понимать, что для того, чтобы создавать какие-то нормальные жилые образования, нужно создавать инфраструктуру, — замечает Александр Петров. — А это большая затратная часть. Поэтому ожидать, что жилье там будет дешевле, чем в Минске, пока нереально
Нужны ли пахотные земли в черте города?
Несколько лет назад появилась информация о том, что готов проект двух микрорайонов столичного жилого массива «Северный» неподалеку от птицефабрики имени Крупской. «Северный-1» и «Северный-2» планировалось ограничить с двух сторон существующими деревнями Новинки и Зацень. А основной осью, разделяющей два жилых формирования, стало бы продолжение улицы Нововиленской. В двух микрорайонах предполагалось возвести 290 000 кв.м жилья для 11 600 человек, общежития квартирного типа, поликлинику, три детских сада и три школы.
Позже идея получила продолжение: территорию между Новинками и Цнянским водохранилищем также предполагалось застроить жилыми кварталами. В 2010-м даже состоялось торжественное открытие стройплощадки. Однако работа так и не закипела: «сверху» поступило указание приостановить проектирование и строительство, поскольку на месте будущих микрорайонов находятся плодородные пахотные земли. А обеспечение продовольственной безопасности страны пока никто не отменял.
— Запрет на использование этих территорий под жилую застройку пока существует, — говорит Андрей Галь. — Но в данной ситуации можно увидеть и положительные моменты. Конечно, всю эту территории можно застроить КПДшными домами. Но у наших детей тоже должна быть возможность освоить территорию в пределах кольцевой автодороги. Представьте себе, что было бы, если бы наши отцы освоили всю Малиновку, Каменную Горку и т.д.? В Каменной Горке тоже не было инфраструктуры, мы привезли миллион кубометров грунта для выравнивания территории, чтобы не в яме «садить» дома. И мы смогли это сделать только сейчас. Для наших отцов это было неподъемно. Пусть что-то останется и нашим детям.
— Если бы мы начали осваивать эти территории, то напряжение на рынке жилья, конечно, стало бы менее напряженным, — считает Александр Петров. — У Минска нет резервов территориального развития
Старые двухэтажки сносить нужно, но… невыгодно
Капитальный ремонт старых двухэтажных домов в Минске — довольно затратное занятие. Потому в коридорах власти давно витает идея сноса малоэтажной изношенной застройки.
— Такая программа запущена, — говорит председатель комитета архитектуры и градостроительства Мингорисполкома Александр Петров. — Институт «Минскградо» проводит анализ двухэтажной застройки определенных параметров. Проблема вот в чем: мы должны найти площадки, которые будут экономически оправданны для возведения жилья, предназначенного для тех же многодетных семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Сказать, где начнется застройка, а где нет, мы пока не можем. Нужно определиться с тем, где будут меньшие затраты. Необходима нормальная социальная инфраструктура — наличие детских садов и школ, чтобы мы могли вместо двухэтажных домов поставить, условно говоря, 10-12-этажные, расселив в том числе и тех, кто жил в двухэтажках. Эта работа идет.
Но снос малоэтажных домов не всегда возможен. Александр Петров привел такой пример. Недавно одна коммерческая структура хотела снести двухэтажный дом и построить высотку. Около года «боролась» с местными жителями, которые были категорически против. Закончилось дело тем, что жильцы двухэтажного дома, будучи собственниками квартир, оформили собственность на дом и… выставили его на аукцион. Пожелали продать за сумму порядка $3 млн.
— Люди привыкли жить на одном месте, — говорит Александр Николаевич. — Это желание можно понять. С другой стороны, бараки и двухэтажная застройка будут уходить из нашей жизни по экономическим причинам. Поверьте мне: если нет нового строительства, то резко возрастет стоимость жилья на вторичном рынке. Как только это произойдет, станет выгодно идти на снос. Никуда от этого не денешься, все города через это проходят. И вообще, если город не будет расти вширь, он станет расти вверх. Либо мы все же создадим города-спутники, соответствующую инфраструктуру, и люди с удовольствием будут там жить.
Усадебная застройка — навсегда?
Частный сектор в Минске — еще один потенциальный источник для освобождения территории под многоэтажное строительство. Однако в последнее время аппетиты столичных властей по поводу освоения усадебных кварталов существенно поубавились.
— В свое время было принято решение ограничить снос частных домов, — говорит Александр Петров. — Ранее Генпланом развития Минска предлагалось снести около 14 000 домов и сохранить 3000-4000. Позже планы были скорректированы с точностью до наоборот: сносится 4000-5000 строений, а более 10 000 — сохраняется. Такое решение принято, во-первых, по просьбам жителей, а во-вторых, из-за того, что сохраненные в нынешнем виде территории, безусловно, в ближайшие 5-7 лет преобразятся. Приходят богатые люди, скупают участки, строят нормальные коттеджи, и там появляются более-менее обустроенные районы.
Не стоит забывать и о том, что снос частной застройки — затратный процесс.
— У нас реально в год сносили 100 домов, — продолжает Александр Петров. — Посчитайте, сколько лет нужно, чтобы снести 10 000 коттеджей. А ведь люди, которые «приговорены» к сносу, живут без права строительства, реконструкции. Мы их тоже лишаем нормальной жизни. Раз мы не можем обеспечить быстрый снос — не будем их трогать. Когда «подрастет» экономика, когда станет выгодно сносить — эти дома будут сносить.
Кстати, по словам заместителя председателя Мингорисполкома Андрея Галя, нынче действия городских властей в отношении частного сектора предсказуемы. Четко определили территории, на которых запланирован снос строений до 2020 либо до 2030 года.
***
Говоря о том, где изыскать резервы для жилищного строительства в пределах городской территории, участники «круглого стола» логически пришли к выводу, чтоб без так называемой «точечной» застройки или, как говорят в народе, уплотнения не обойтись. Тема, что тут говорить, для многих столичных жителей больная. Те, кто столкнулся с уплотнением, считает, что интересы «коренных жителей» того или иного района с возведением новых зданий ущемляются. Однако не все так однозначно, как кому-то может показаться. Оказывается, права жильцов за пределами подъезда существенно ограничены… Но это уже тема отдельной публикации.