В Беларуси изменился портрет арендатора

Бурный рост сегмента офисной недвижимости в Беларуси, который особенно чувствуется в Минске, привел к тому, что в стране начал меняться портрет арендатора. Ему теперь уже мало просто снять офис.

Как заявил СМИ управляющий Общества с ограниченной ответственностью «А1Девелопмент» Игорь Портнов, арендаторы сейчас пришли к тому, что мало иметь просто офис и начали перестраивать под себя рынок. Вернее, перестраиваться под изменяющиеся требования арендаторов начали девелоперы.

Стандартные требования

"Тенденция такова, что идет расширение потребностей бизнеса. Если раньше достаточно было снять офис в хорошем престижном месте, то теперь уже этого недостаточно. Бизнесы должны быть обеспечены определенной логистикой, связанной с наличием ряда других структур, желательно в этом же бизнес-центре. Да и одних офисов клиентам сегодня уже мало. Многофункциональность приобретает все большее значение. В дополнение к офису необходимы складские помещения, серверные, выставочные экспозиции, архивы, подсобные помещения и т.д., - совмещение функциональных групп помещений оптимизирует бизнес-процессы и способствует эффективному расходованию ресурсов: временных, финансовых, управленческих", - пояснил Игорь Портнов.

Изменения требований арендатора отметил и старший консультант по офисной недвижимости отдела брокерижда Colliers International в Беларуси Константин Каряпин. По его словам, сейчас арендатор стал более требователен, так как ему есть из чего выбирать. Конкуренция на рынке офисной недвижимости увеличивается и это накладывает свой отпечаток на правила игры.

"Прежде чем снять офис, арендаторы теперь все больше интересуются моментами, на которые раньше вообще внимания не обращали. Например, сейчас часто спрашивают о возможности организовать кухню с подводом воды, чему раньше практически не уделялось внимание. Просят возможность организовать серверное помещение с отдельным кондиционированием. Почти обязательным стало наличие современных систем кондиционирования и систем контроля доступа. Увеличиваются требования по энергообеспечению здания, и, порой, стандартных условий уже бывает недостаточно. Более чем в два раза за последние годы увеличились требования арендаторов по количеству парковочных мест на один офис", - отметил Константин Каряпин.

Сопутствующие удобства

Впрочем, как отмечает Игорь Портнов, портрет арендатора только начал меняться и часто уже недостаточно удовлетворить стандартные требования.

"А1Девелормент" выходит на рынок в качестве управляющей компании, и мы видим, что арендатору важны не только потребности их бизнеса, но и сопутствующие удобства. Сейчас нужно, чтобы в здании было и кафе, и салон фитнеса, и салон красоты. Как показывает наш опыт, в бизнес-центре они пользуются большим спросом, так как туда можно сходить до работы, либо в обеденный перерыв, либо сразу после окончания рабочего дня. Никуда не надо ехать, так как все расположено здесь. Арендаторы, еще не включают в список своих требований эти сопутствующие удобства, но уже обращают внимание на их наличие либо отсутствие", - пояснил Игорь Портнов.

По словам девелопера, современному офису, чтобы быть привлекательным, нужно в обязательном порядке позаботиться о сопутствующих удобствах. И тут уже задача управляющей компании так подобрать арендаторов в бизнес-центр, чтобы в нем было все необходимое.

"Должно быть обязательно отделение банка, страховые услуги, служба доставки, другие сопутствующие услуги, обеспечивающие бизнес. В бизнес-центре должно быть все, что необходимо для минимизации затрат арендаторов, чтобы у них все было под рукой", - уверен Игорь Портнов.

Репутация девелопера

По мнению Игоря Портнова, на стадии ввода в эксплуатацию нового здания потенциальному арендатору очень сложно увидеть и тем более понять, насколько функционально насыщенным будет бизнес-центр. И вот тут уже начала играть роль репутация и профессионализм управляющей компании-арендодателя, способен ли он обеспечить необходимый пул арендаторов.

Этот факт, отметил и эксперт Colliers International Константин Каряпин.

"На данный момент репутация девелопера важна для всех арендаторов. Однако профессиональных игроков очень мало, поэтому часто данное требование не находит удовлетворения. Однако, чем больше девелоперы развивают свой бизнес, тем больше это требование будет приобретать свое значение при рассмотрении арендаторами возможных альтернатив размещения. Для многих, особенно крупных клиентов, уже крайне важно наличие одного собственника у всего здания. Порой, если это не так, то арендатор сразу же исключает из рассмотрения подобные проекты", - пояснил Константин Каряпин.

"Рынок управляющих компаний в Беларуси будет плавно формироваться из компаний-застройщиков, которые берут под единое управление свои объекты. Соответственно и репутация управляющей компании будет сформирована из той репутации, которую успел заработать девелопер в качестве компании-застройщика. Приведу конкретный пример. "А1Девелопмент" имеет 15-летний опыт в управлении коммерческой недвижимостью на стадии проектирования и строительства. Мы всегда выполняем свои обязательства перед клиентами и даже консультируем их, помогаем в сложных вопросах. Нас знают, нас уважают, нам доверяют. У нас уже есть устоявшаяся положительная репутация. Сейчас мы выходим на рынок в качестве управляющей компании. Это новый рынок и для нас, и для страны в целом. Но он будет формироваться не на пустом месте, а на уже созданной репутации девелопера, на устоявшемся доверии к нему", - заявил управляющий компанией "А1Девелопмент" Игорь Портнов.

Как будет дальше меняться портрет арендатора

Как отмечает эксперт Colliers International, в последнее время мало изменились требования арендаторов к предлагаемому списку услуг: "Арендодатели пока предлагают лишь стандартный набор услуг, однако с вводом в эксплуатацию новых бизнес-центров и ужесточением конкуренции, которая приведет к снижению ставок аренды, такой тренд может стать актуальным".

Это подтвердил и управляющий "А1Девелопмент" Игорь Портнов: "Мы сегодня, возможно и не догадываемся, какие дополнительные услуги могут понадобиться арендатором завтра. Но мы готовы удовлетворить любые их потребности".

Эксперты указывают, что будут меняться требования арендаторов и к применению высоких технологий.

"Строительство коммерческих зданий перешло на качественно новый уровень - отмечает Игорь Портнов. - Применение современных систем кондиционирования, вентиляции, интернет коммуникаций, высококачественная отделка – все эти требования стали необходимыми условиями создания качественного объекта недвижимости. Но не достаточными. Рынок девелопмента идет дальше. Последние свои здания мы комплектовали также современными системами управления зданием, оборудованием, потребляемыми энергоресурсами, системой навигации паркинга с распределением потоков пользователей. В «ПОРТу» мы впервые применили системы BMS (building management system), системы автоматизации и диспетчеризации инженерного оборудования, автоматизированную системой контроля и управления энергоресурсами, что позволяет эффективно управлять объектом недвижимости, в том числе оптимизировать работу оборудования, контролировать потребление ресурсов".

"Девелоперы начинают использовать системы распределения потоков лифтовых холлах для избежания скопления людей и образования очередей в часы-пик, появляются здания с уже оборудованными фальш-полами, начинается активное применение системы управления зданиями. Появляются здания, которые представляют собой первые образцы энергоэффективных проектов", - отмечает эксперт Colliers International Константин Каряпин. По его мнению, применение высоких технологий в сегменте офисной недвижимости идет в ногу со временем и очень скоро станет одним из основных требований арендаторов. И тут девелоперам главное быть в тренде, а где-то даже опережать его.