Рынок офисной недвижимости идет вперед по количеству объектов, тормозя по качеству

В Минске в прошлом году предложения на рынке офисов росло рекордными темпами: за год введено 19 новых объектов офисной недвижимости суммарной арендопригодной площадью (GLA) около 212 тысяч кв. м. Международная компания Colliers International в своем отчете по итогам года отметила, что более половины введенных площадей пришлось на офисы класса В1, тогда как в предыдущие годы доминировали объекты класса В2.

"Качественный рост на рынке произошел прежде всего за счет роста числа проектов, реализуемых девелоперами без применения метода участия в долевом строительстве", - отмечено в сообщении.

При этом, несмотря на резкий рост предложения и экономические сложности в России, обвала ставок аренды на офисы, предрекаемого некоторыми локальными аналитиками в конце 2013 года, в прошлом году не произошло. Некоторое снижение ставок началось с третьего квартала. По итогам года ставки на наиболее качественные офисы в Минске снизились на 5-8%, и при этом в абсолютном выражении, согласно отчету Colliers International, ставки аренды все равно выше, чем во многих западноевропейских странах.

По оценке компании, в 2015 году на белорусский рынок аренды окажет влияние валютный кризис декабря 2014 года. Воздействие ожидается неоднозначное, поскольку проявление кризиса в экономике и на валютно-финансовом рынке традиционно приводило к снижению ставок в пересчете на евро или доллары. Но сейчас на рынке довольно много проектов, реализованных с привлечением кредитов в валюте, погашать которые девелоперы также должны в валюте. Это может послужить фактором, сдерживающим от резкого снижения ставок арендной платы, перестраховывать от возможного демпинга в процессе переговоров собственников и арендаторов. "Наименее качественным либо невыгодно расположенным объектам придется более ощутимо понизить ставки", - считают эксперты.

Colliers International отмечает, что в первом полугодии 2014 года существовал устойчивый высокий спрос на офисные площади, довольно успешно заполнялись площади в объектах, введенных в конце 2013 года. Со второго полугодия активность арендаторов несколько снизилась, и объекты, введенные в 2014 году, стали дольше позиционироваться на рынке. Собственники были вынуждены прилагать усилия и применять различные маркетинговые шаги с целью стимулирования спроса.

"В целом при сохраняющемся высоком спросе на небольшие офисные площади, характерным для нашего рынка в течение долгого времени, число заявок на помещения свыше 1000 кв. м и в диапазоне 500-1000 кв. м увеличилось. Это свидетельствует об изменении структуры спроса и развитии новых тенденций среди компаний-арендаторов", - отмечают в компании.

В текущей ситуации относительно спроса можно констатировать, что со стороны крупных международных компаний он не изменился количественно – меняются коммерческие условия аренды. Местные мелкие арендаторы ищут более дешевые и более мелкие офисы, что отражается прежде всего на офисах класса В2, говорят эксперты.

Существует высокая вероятность, что в 2015 году продолжится прирост офисных площадей быстрыми темпами: будут вводиться объекты, перешедшие с 2014 года (многие находятся в очень высокой степени строительной готовности), плюс значительные объемы площадей были заявлены девелоперами на 2015 год. Среди проектов, ожидаемых к вводу на рынке в 2015 году, в отличие от 2014 года будут преобладать офисные здания класса В2. Но при этом в числе заявленных имеются два объекта, которые по местоположению и предварительным заявленным параметрам прогнозируются как объекты класса А. Таким образом, ожидается несущественное изменение качественного состава на рынке.

"Однако, несмотря на существенный количественный прирост офисов в Минске, качественных объектов, идущих в ногу с современными прогрессивными трендами, в Минске все еще нет, - резюмируют в Colliers International. - Более того, можно констатировать, что рынок офисов по качеству возводимых объектов развивается нединамично: по-прежнему популярны советские подходы к проектированию конструктивных элементов здания, в архитектуре много субъективизма и мало экономики".

В результате такого подхода, сетуют эксперты, некоторые крупные зарубежные компании не могут найти себе офис в Минске, подходящий под их современные требования. В числе позитивных изменений во вновь вводимых офисных объектах отмечают: включение дополнительных услуг и сопутствующих объектов (общественное питание, СПА и фитнес и т.п.); более грамотное оформление входных групп, холла и зоны ресепшн; использование различных систем доступа и систем управления лифтами; более продвинутые инженерные системы и управление зданием; появление велопарковок.