Снос домов на Богдановича глазами застройщика: гектар за 3,5-4 миллиона, суды с домами-крепостями

О позиции исполкомов и «Минскградо» в отношении сноса частного сектора известно — любопытна позиция коммерческого застройщика. Компания Льва Хаютина, СООО «Тамбаз», строит жилые многоэтажки на месте усадебной застройки, на улице Богдановича. Свое видение отношений застройщика, закона и владельца частного дома гендиректор строительной компании представил во время круглого стола в газете «СБ. Беларусь Сегодня».

— Наша компания активно занимается отселением, — рассказал Лев Хаютин. — Буквально сегодня имел разговор с заместителем председателя Мингорисполкома по поводу отселения одного проблемного дома…

— У вас же уже был прецедент: несколько лет судились с владельцами дорогого коттеджа. Сколько в итоге заплатили, если не секрет?

— 2 миллиона 200 тысяч долларов. За два коттеджа. Более тысячи кв. метров общей площади. Сегодня, конечно, столько бы не отдали. Тогда просто был пик цен. Но я хочу вот о чем сказать. До появления 58–го указа отселяли граждан по 667–му указу. И там была предусмотрена возможность выделения земельного участка для строительства жилого дома взамен сносимого. Мингорисполком выделяет землю в пользование отселяемому собственнику, и застройщик возводит ему аналогичный дом. В 58–м же указе остались два варианта: деньги и жилплощадь, то есть квартиры. Не менее общей площади сносимого жилья. Сначала собственник захотел нереальную денежную компенсацию. Но суд проиграл. И тогда написал: хочу, чтобы построили аналогичный дом. Но это желание возникло после выхода указа Президента, который запретил выделять участки для этих целей безвозмездно, кроме определенных категорий граждан. 

—  И людей тоже понять можно — болезненный процесс перемен.

— Но не случайно же во всем мире есть столицы, большие и малые города. Каждое из этих жилых образований подразумевает свой образ жизни. Невозможно сидеть на лавочке перед подъездом в 25-этажном доме и неспешно беседовать со сверстниками. В нашем доме будет 222 квартиры. Если сесть возле подъезда, то это все равно что возле входа в метро. Деревенский образ жизни в мегаполисе сохранить невозможно. А если очень хочется, выход только один: купите дешевый домик в деревне или в небольшом райцентре.

— А как решали проблему вы?

— Покупали жилье на вторичном рынке. Люди выбирали, писали заявления. Мы им приобретали. Более 120 коттеджей так отселили. С недовольными 6−7 судов было. Если люди адекватно оценивают свои права и возможности, то проблем нет.

—  Почему так не может сделать исполком?

— На вторичном рынке квартиры стоят других денег. А новое жилье исполкому обходится по 500 у.е. за квадратный метр. На вторичном рынке — в 2 с лишним раза дороже. Не случайно застройщик «Минск-Мир» навязал городу отселение. Построить дом — несложное дело. Это мы уже научились.

Будут в Минске коттеджные территории. Они обозначены. Уже известны эти места. И мы видим, что там, где есть четкое понимание, что сноса не будет, идет замещение старой застройки. Приходят состоятельные люди и предлагают на хороших условиях переехать. Покупают участок, соседний, создают себе 20 соток, вкладывают полмиллиона долларов и получают дом 500−700 кв. метров с двумя гаражами. Есть круг людей, которые готовы заселиться в эти районы на таких условиях. Вот так, на мой взгляд, завершится жизненный цикл усадебной застройки Минска. Иного способа создать там цивилизованную жизнь нет. Тем более на 4 сотках, разделенных между семьями и застроенных от забора до забора.

Поверьте, большая часть жителей частного сектора в районе строительства «Минск-Мир» ждет не дождется, когда их начнут отселять. И выяснится, что у них там прописана тьма народу. Сегодня это сплошь и рядом. Когда начинается отселение, идет выделение долей в жилье. У одного собственника — 50% доли, остальное делят еще 10 человек, никакими родственными узами с ним не связанные, у каждого по 3−5% доли. Что делать? Как им компенсировать снос? В законодательстве пробел. У моего коллеги сложилась ситуация. Выиграл аукцион. Решение исполкома появилось через 4 месяца. За это время дома стали разваливаться на десятки долей. Жильцов, которым нужно предоставлять компенсацию, получается в 3 раза больше.

—  И что, всем даете квартиры?

—  От имени Ассоциации застройщиков жилья вышли с предложением в Совмин трактовать ситуацию так: если выделены доли, то из двух способов компенсации выбирается только денежная, а не квадратные метры. А сейчас каждый из владельцев 1% собственности требует 15 кв. метров взамен. Получается, ему надо за один снесенный метр однокомнатную квартиру в 30 кв. метров давать? Потом квартира продается, деньги делятся. А стоимость отселения растет в геометрической прогрессии. Средняя стоимость отселения на гектар территории — 3,5−4 миллиона у. е.

Мы не отселяем людей в Каменную Горку. Никто бы не согласился переехать туда из района, где мы строим. Кроме того, каждому даем 9 вариантов. Предлагаем по три квартиры три раза. Если консенсуса нет, со всеми этими 9 вариантами идем в администрацию, там есть специальная комиссия, которая выбирает вариант по своему усмотрению. Мы покупаем эту квартиру и по решению суда вселяем туда человека.

— Это коммерческий застройщик.

—  Какая разница? Закон для всех один. К тому же есть выбор — сделать оценку недвижимости и получить деньги. Если дом хороший и дорого стоит, то надо выбирать денежную компенсацию и покупать две квартиры там, где хочется. Обращаетесь в «Белгипрозем» и получаете официальное заключение. Кстати, 2 миллиона 200 тысяч у. е., уплаченные нами за дома, о которых шла речь ранее, — это была оценка «Белгипрозема». Хотя у нас мало кто выбирает деньги, стараются расселиться по квартирам, если в одном доме много семей прописано.

По-хорошему, давно надо предельно четко прописать возможные варианты процедуры сноса, чтобы никаких вольных толкований: доля в собственности, прописан, не прописан, можно поделить лицевой счет или нельзя. Может, даже следует отдельный закон написать. У нас общий Гражданский кодекс, там не все нюансы учтены. А в стране, как на Западе, нет прецедентного права. Где, если ты один раз прошел все судебные инстанции, доказал свою правоту — и все, впредь будут соблюдать. У нас один судья так истолкует, другой — по-другому. Поэтому лучше все прописать так, чтобы и в суд ходить не надо было.

Мы строим жилье по улице Богдановича. Туда пойдет третья ветка метро. Но если там не будет многоэтажного жилья, кому там нужна ветка метро, спрашивается? Или, представьте, крупнейший мировой деловой центр («Минск-Мир»), а где-то в углу примостился наш небольшой шанхайчик. Как это будет выглядеть?