Застройщики: если город не возьмет на себя снос, будет масштабное сокращение строительства
Застройщики считают, что новые условия предоставления участков под строительство многоквартирных домов в Минске почти неприемлемы, поэтому не проявляют активности на аукционах.
В 2013 году в Минске был отменен заявительный принцип предоставления застройщикам земельных участков. С тех пор получить площадку для возведения многоэтажки можно только на аукционе. Почти 2,5 лет работы в новых условиях показали: застройщики участвуют в торгах очень неохотно.
Начиная с 2014 года Минский городской центр недвижимости организовал и провел 26 аукционов на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений). Почти за 2,5 года продано 13 участков, что, по словам самих организаторов торгов, неожиданно мало.
Так, в 2014 году с молотка ушло 8 участков общей площадью 5,2 га на сумму 79,4 млрд рублей. В 2015 году продано еще 5 участков общей площадью 7,25 га на 186,9 млрд рублей.
«Все участки, выставленные на торги, были сформированы еще в 2013 году. Мы постоянно выставляем их на аукционы. Спрос низкий», — сказали СМИ в Минском городском центре недвижимости.
На некоторые аукционы заявок вовсе не поступало, в среднем же количество участников торгов варьируется от 1 до 4. «Что не устраивает застройщиков, непонятно. Спросите у них», - посоветовали организаторы аукционов.
Бремя сноса и отселения
Игроки строительного рынка в один голос заверяют: торговаться за участки в том виде, в котором они выставляются на аукционы сегодня, нецелесообразно по ряду причин, прежде всего — экономического характера.
«Потенциальный инвестор получает на аукционе „кота в мешке“. Собственники предусмотренного к сносу жилья начинают проводить все возможные действия по получению большей компенсации. В связи с этим предварительный расчет убытков застройщика, который делает проектный институт „Белгипрозем“, отличается от фактических затрат в разы» — рассказал СМИ председатель наблюдательного совета ОАО «10 УНР — инвест» Василий Устинчик.
По словам председателя наблюдательного совета, расходы победителя аукциона увеличиваются также из-за необходимости безвозмездно передавать часть построенных квартир в собственность города. «Кроме отселения или компенсации, инвестор должен нести и затраты по физическому сносу и утилизации отходов, — добавил Василий Устинчик. — В целом непонятно, зачем вообще тратить деньги на организацию аукциона, если снос по участку достигает 30 и более процентов. Ведь сразу ясно, что никто на такой аукцион не придет».
«Когда предусмотрено огромное отселение, да еще на участке нет элементарных городских сетей, к которым можно подключать дома — привлекательность его никакая», — вторит коллеге директор ОДО «Айрон» Валерий Шамрило.
Другой земли нет
В Минском городском центре недвижимости соглашаются с тем, что территории, для освоения которых победитель аукциона вынужден нести затраты по отселению людей и сносу объектов, не самые лучшие. Но других вариантов город пока предложить не может.
Например, один из постоянных участников аукционов — участок площадью 3 га в границах улиц Радиальная - Алтайская. Здесь под снос планируется пустить 20 частных домов. Такое же количество объектов подлежит сносу на участке площадью 1,9 га по улице Радиальной.
На участке, расположенном по улице Айвазовского, площадью 0,85 га под снос запланировано 13 домов. Расходы застройщика на снос объектов и отселение жильцов, по предварительной оценке, составляет 28 млрд рублей. Но, как говорят сами застройщики, «эту сумму надо умножить на три».
Риски высоки, затраты неподъемны
Обеспокоенность застройщиков вызвана также высокой вероятностью затягивания сроков строительства, связанной с отселением и сносом. «Сроки освоения участков с обременениями силами инвестора предсказать нельзя. Решение о предварительном изъятии участков принимается уже после заключения договора с победителем аукциона. Данное решение в течение двух месяцев по закону может быть обжаловано в судебном порядке. — рассказывает Василий Устинчик. — Судебные тяжбы могут длится годами. Результат: деньги уже вложены, но только и за одного, например, не снесенного дома нельзя реализовать проект».
«Ситуация с выделением участков через аукционы станет более прозрачной, если городские власти как минимум возьмут под контроль снос зданий и сооружений, а свои издержки по сносу включат в стоимость участков», — резюмировал Василий Устинчик.
Если же изменений не последует, то, по прогнозам игроков рынка, объем предложения квартир в 2016—2017 годы может заметно сократиться. «Слишком низкая цена квадратного метра не позволит застройщикам разрабатывать земельные участки с обременениями — и мы ощутим падение предложения. Я прогнозирую резкий спад предложения в 2016—2017 годах, мы говорим сейчас о снижении на десятки процентов», — отметил генеральный директор Svitland Development Belarus Иосиф Фридман.
Мария Дмитриева