Рынок офисов снова развернуло — приходит «эра арендодателя»

 

Все рынки развиваются циклично. Не исключением является и рынок офисов. В 2015 году, в разгар кризиса, собственникам бизнес-центров приходилось снижать арендные ставки и идти на другие уступки арендаторам. Сегодня рынок снова меняет свой цикл: на смену «эре арендатора» приходит «эра арендодателя».

 

БЦ на пр. Дзержинского, 8

 

Изменения, происходящие на рынке офисов Минска, мы обсудили с Русланом Воронецким, старшим консультантом Департамента брокериджа Colliers International в Беларуси.

 

Спад рынка, который наблюдался в 2015-2016 годах, привёл к существенному снижению объёмов строительства новых объектов. Ряд девелоперов отказались от проектов, строительство других объектов было заморожено.

 

В 2017 году начала восстанавливаться экономика, толчок для активного развития получили IT-компании. Это привело к практически полному заполнению офисных площадей в новых бизнес-центрах. Уровень вакантности в целом по городу с 17% в 2015 году снизился до 5% в 2017 году.

 

— На рынке образовался отложенный спрос, который сегодня не может быть удовлетворён имеющимся предложением. Это означает, что рынок вступает в новый цикл — «эру арендодателя», — говорит Руслан Воронецкий.

 

По мнению эксперта, восстановление девелоперской активности на рынке офисов — позитивный тренд не только для данного сектора, но и для рынка коммерческой недвижимости в целом. Он позволяет «сделать работу над ошибками» и не допускать их на новом этапе развития.

 

— Время многому научило наших девелоперов. Они стали более опытными и профессиональными. Об этом говорит рост количества обращений в нашу компанию по вопросам содействия в подготовке бизнес-планов проектов, разработке концепций, аудита планировок зданий на предмет последующей коммерциализации и т.д., — уточняет эксперт.

 

Что влияет на успешность бизнес-центров

 

По мнению экспертов компании, на успешность офисных зданий влияют следующие факторы:

 

Транспортная доступность. Несмотря на рост автомобилизации и популярности велосипедов, транспортная доступность по-прежнему остаётся одним из главных критериев поиска нового офиса. Преимуществом для арендодателя является также наличие ветки метро в пешеходной доступности (максимум до 1 км).

 

Месторасположение (в первую очередь инфраструктура вблизи объекта). Учитывая большое количество времени, которое сотрудники проводят в офисе, дополнительные преимущества имеют объекты с наличием тренажёрных залов, точек питания, отделений банков, страховых компаний, детских комнат.

 

Удачные планировки. Формат помещения в виде чистого open space пока в бизнес-центрах не прижился. В первую очередь потому, что арендаторам нужны переговорные комнаты, кухонная зона, зона отдыха, отдельные кабинеты для юридических и финансовых служб.

 

Формат офиса в виде open space наиболее популярен среди продуктовых IT-компаний, количество которых будет расти вместе с развитием отрасли.

 

Среди IT-компаний, оказывающих аутсорсинговые услуги, наиболее востребована кабинетная система, когда каждая команда может находиться в отдельном помещении. Такая же модель организации рабочего пространства характерна и для большинства белорусских компаний не из IT-сферы.

 

Кроме самой конфигурации помещения арендаторы обращают внимание на глубину помещения, шаг колонн, соотношение офисной площади и общей площади этажа и т.д.

 

Для того чтобы конфигурация этажа стала ещё одним дополнительным преимуществом объекта, арендодателю уже на стадии проектирования объекта надо понимать, какой целевой аудиторией будет востребован бизнес-центр и какие требования она предъявляет к офисному пространству.

 

Качество инженерных систем. С точки зрения инженерии в первую очередь востребованы здания с как минимум 2-кратным воздухообменом, возможностью использовать системы вентиляции и кондиционирования в любое время года и суток, с несколькими источниками питания, возможностью установки дизель-генератора, двумя-тремя и более провайдерами.

 

— В этом направлении рынок активно развивается. Мы видим, что девелоперы, которые уделили большое внимание инженерным системам, сдают офисы в аренду иногда дороже, чем конкуренты с более выгодным месторасположением и планировкой зданий, — уточняет Руслан Воронецкий.

 

Паркинг. Паркинг всегда был, есть и будет основным камнем преткновения: арендатор хочет больше машиномест, а арендодатель не может их предоставить чисто физически. Эксперты советуют уделять этому вопросу максимум внимания. Ширина парковочного места должна позволять арендатору без препятствий открывать дверь автомобиля. Сам паркинг должен просматриваться с камер видеонаблюдения. Эффективно должна работать и система допуска на паркинг. Немаловажным является и наличие гостевого паркинга.

 

Руслан Воронецкий отмечает, что в последнее время машиноместа стали сдаваться в аренду за определённую плату. Это новая позитивная тенденция.

 

— Девелоперы, которые хотят иметь хорошую заполняемость и лояльных арендаторов, должны выполнять все вышеперечисленные требования, предъявляемые к бизнес-центрам, — дополняет эксперт.

 

Образцом такого здания он называет БЦ «Академия».

 

 

О чём надо задуматься девелоперам

 

Эксперты Colliers International в Беларуси считают, что для того, чтобы проект был успешным, девелоперы должны задуматься над концепцией объекта и его позиционированием. Позиционировать объект на рынке и выстраивать ценовую политику необходимо только с учётом целевой аудитории.

 

Кроме того, надо грамотно выстраивать бизнес-процессы на стадии проектирования, строительства, что позволит ввести объект в эксплуатацию в необходимые сроки и снизить себестоимость проекта.

 

Эксперт считает, что объекты, которые будут введены в эксплуатацию в 2018 – первой половине 2019 года (БЦ на Полесской, БЦ на Дзержинского и др.), будут максимально востребованы на рынке.

 

Подтверждением этому может быть уже реализованный проект IDC Group, который был полностью заполнен арендаторами ещё до момента ввода в эксплуатацию. Это при том, что проект имел ряд минусов.

 

Большое внимание должно также уделяться и грамотному заполнению здания арендаторами, а также его управлению.

 

Немаловажным моментом является и правильное выстраивание отношений с арендаторами и последующий маркетинг. Необходимо постоянно проводить работу с арендаторами: иметь обратную связь, делать совместные мероприятия и т.д. Всё это позволит поддерживать первоначальную концепцию объекта. Ярким примером такого объекта, где поддерживается обратная связь с арендаторами, является БЦ Omega Tower.

 

Елена Масловская, realt.by