Рынок новостроек Минска: все громче и громче тревожный мотив
С первичного рынка ушли покупатели. И вернуть их туда не помогают никакие бонусы застройщиков. Покупатели выставляют свои условия, они же диктуют цены. Но самая большая беда кроется в том, что, с одной стороны, на рынке появились спекулятивные настроения, с другой, у потребителей нет уверенности в завтрашнем дне, что не позволяет им совершать сделки с дорогостоящим товаром.
Что вызвало застой рынка
Большинство застройщиков не скрывают того, что начиная с декабря прошлого года на минском рынке новостроек возникли проблемы с реализацией квартир. На сегодняшний день положение дел еще более усугубилось, и на рынке попросту возник застой. Прежде всего это касается самых динамично развивающихся сегментов эконом- и комфорт-класса.
— Несмотря на то, что на сегодняшний день хоть и откорректировали курс белорусского рубля к корзине валют, но не произошло главного — выравнивания доходов населения пропорционально возросшему курсу, — говорит Вадим Тачкин, директор консультационной компании «Вива Капитал» (торговая марка ViVa Invest). — Доходы все-таки упали, и наши власти пока не торопятся их индексировать. Следовательно, приоритеты у людей сместились в сторону решения текущих проблем и поддержания привычного для них уровня жизни. Жилищный вопрос отложен на потом.
Застою на рынке также поспособствовали полное отсутствие кредитования строительства жилья, как и значительное сокращение покупателей, которые ранее, продав квартиру на вторичном рынке, покупали новостройку. Не видно и иногородних покупателей, которые, по словам Вадима Тачкина, в 2011 году атаковали столичный рынок жилья.
— Не возобновлена система кредитования, за счет которой нам удалось неплохо пройти предыдущий кризис. Только вот сейчас появился какой-то росток надежды — кредитный продукт Беларусбанка. Но пока к нему нет доверия. Если кредит предоставляется по процентной ставке (35% годовых) ниже депозита, то создается впечатление, что этот продукт создан для финансирования госпрограммы. Это подтверждается и тем, что на сегодняшний день кредит можно привлечь на покупку жилья, построенного по госзаказу, — уточняет Вадим Тачкин.
По словам Юрия Жаркова, управляющего партнера группы компаний ViVa Invest, пока очередей за квартирами с привлечением данного кредита нет. В первую очередь потому, что люди не уверены, что завтра они смогут его обслуживать. «Зарплаты у многих работников на предприятиях не проиндексированы, где-то они вообще выплачиваются с задержкой, на рынке труда много вакансий для людей, желающих работать по своей специальности, но им нечего предложить», — добавляет эксперт рынка.
Спасут ли рынок бонусы?
Сегодня рекламные площадки в СМИ пестрят объявлениями типа «цены тают», «при покупке большой квартиры — комната в подарок», «скидка с каждого квадратного метра — $200», «чем выше дом — тем ниже цены» и др. Таким образом застройщики пытаются привлечь к своим квадратным метрам покупателей. Акции, скидки, спецпредложения, распродажи, рассрочки платежей — все делается для того, чтобы сделать покупку более доступной.
— Сегодня застройщики в отдельных случаях готовы обсуждать индивидуальные скидки для реального покупателя с деньгами. Раньше мы такого на рынке не наблюдали. Если кто-то покупает большую квартиру, то он вправе обсуждать цену с застройщиком и претендовать на предложенную свою. Это первый признак того, что строительная отрасль нуждается в финансировании. Поэтому иногда правильнее пойти на снижение цены, получить нулевую прибыль, но не останавливать строительный процесс. Потому что если сейчас ситуацию не преломить, то снова могут возникнуть долгострои. И если после 2011 года они в основном возникали у госзастройщиков, то теперь под удар могут попасть и коммерческие стройки, — говорит Вадим Тачкин.
В свою очередь Юрий Жарков считает, что скидками можно привлечь лишь небольшое количество покупателей. Они, скидки, хороши только для точечных строек.
Сколько надо сбросить, чтобы продажи пошли активнее
— По большому счету, цены надо было снижать в конце прошлого года. Сейчас это уже не спасет рынок. Можно снизить стоимость «квадрата» и на $100, и на $200 долл. Но практика показывает, что, даже давая скидку, покупателя не видишь все равно. Беда в том, что сегодня танцевать не перед кем, — делится своим мнением Вадим Тачкин.
При этом Юрий Жарков добавляет, что уже есть примеры, когда застройщики снизили стоимость квадратного метра на $200. Данная мера помогла им решить лишь текущую задачу на каком-то этапе. Но когда на данную меру пойдут все застройщики, такого эффекта не получится, считает эксперт. Тем более что на рынке на определенные объекты уже сложился отложенный спрос, но сделки почему-то все равно не совершаются.
— Сейчас не важно, по какой цене предложить квартиру. Даже если снизить цену до $900/кв.м, все равно не будут брать, и рынок будет стоять в ступоре. Будут думать, что через месяц вы предложите ту же квартиру по $800/кв.м, — высказывает свою точку зрения Юрий Жарков. — В целом, уже сложилось общественное мнение, что у застройщиков есть большие проблемы с реализацией квартир. Поэтому потребители ждут, когда по максимуму будет снижена цена.
В сложившейся ситуации каждый застройщик сам должен решить, как правильнее себя вести. «Но если сейчас на рынке начнется массовый ценопад, это ни к чему хорошему не приведет. Если так разобраться, то деньги у людей есть. Многие могут купить квартиру и по $1200/кв.м, и по $1300/кв.м. Но этого не делают. Они либо ждут еще большего падения цен, либо не уверены в том, что завтра станут жить лучше. Ведь что ни говори, а вступать в строительство в такой достаточно сложной экономической ситуации рискованно. Хотя иногородние граждане совершают сделки и по сложившимся ценам. Им надо решать квартирный вопрос — они его решают. А вот минчане начинают играть на рынке как в лотерею», — комментирует ситуацию эксперт рынка.
Выход: достраиваем за свои, а потом продаем готовое
— В теории именно так и должно быть. Но у белорусских застройщиков нет своих денег. Привлечь кредит они тоже не могут. Поэтому действуют по схеме: собрали деньги с дольщиков и построили дом. Нет дольщиков — нет денег — нет дома. Собрали денег наполовину — построили полдома, — говорит Вадим Тачкин. — Поэтому, повторюсь, в отрасли начинает возникать новая проблема. Если никак не стимулировать и не поддерживать покупателя в покупке квартиры, мы получим долгострой.
По словам эксперта, у покупателей есть интерес к новостройкам. Они наблюдают, мониторят рынок, но выжидают. «Но надо понимать, что чем ниже цена квадратного метра, тем выше риски. Если застройщик уходит в минус, то он начинает на чем-то экономить, чтобы выйти хотя бы в ноль. Ничего хорошего в этом нет. Снижаются потребительские качества жилья. Поэтому когда монолитно-каркасный дом в Минске снова начнут продавать по $1000/кв.м, то мы получим такие недоделки в доме, в котором никто не захочет жить», — добавляет Вадим Тачкин.
Как исправить ситуацию
По мнению Вадима Тачкина, государство должно повернуться лицом к рынку, иначе плановые показатели по вводу жилья в текущем году могут быть не выполнены. Что ни говори, а более 80% жилья сегодня строится за счет собственных средств граждан и кредитов банков. Кроме того, считает эксперт, нужны решительные шаги от банковской системы.
— Наше государство должно вселить в любого потребителя уверенность в том, что те позитивные тенденции, которые сейчас намечаются в экономике страны и с курсом на валютном рынке, сохранятся, — высказал свою точку зрения по данному вопросу Юрий Жарков. — На мой взгляд, это самое важное, что должно произойти. Потому что самая большая проблема заключается в том, что люди не уверены в завтрашнем дне. Это не позволяет им совершать сделки с дорогостоящим товаром. По всей видимости, на сегодняшний день это самый серьезный фактор, который стопорит рынок.
Елена МАСЛОВСКАЯ, realt.by
