Судьба недвижимости, проданной за одну базовую
Пять лет назад в стране появился особый механизм продажи
пустующих государственных объектов — за одну базовую величину. Бум
аукционов пришелся на 2009-2010 годы. Пришло время посмотреть, что
сделано с проданными объектами.
По горячим следам
В хозяйственном суде Гомельской области с подобным поворотом событий
сталкиваются впервые. Здание, проданное с аукциона за одну базовую
величину, теперь приходится возвращать обратно бывшему владельцу —
местному предприятию жилищно-коммунального хозяйства, нарабатывая новую
судебную практику, пишет газета «СБ».
В центре разбирательств оказалась бывшая прачечная агрогородка Прибытки
Гомельского района. Использовать здание разумно не удавалось годами,
пока не появились аукционы «за одну базовую». Тогда и нашелся
гомельский коммерсант, который купил его под деревообработку. По
условиям договора новый хозяин гарантировал за два года
перепрофилировать объект, создать не менее 3 рабочих мест и трудиться
на нем пять лет, не перепродавая. В Прибытковском исполкоме
рассказывают о видимых через забор переменах:
— Движение на здании было. Крышу отремонтировал, окна заменил. Вроде как наладил там работу.
Однако вопросы появились, когда пришло время сверять пункты договора с
практической их реализацией. Оказалось, что хозяин уже… другой. А
ведь еще не все условия выполнил и не прошло пяти лет после продажи.
Случился скандал. Гомельский райисполком тут же вмешался, подняв по
тревоге все службы.
Получилось так, что частник — владелец «прачки» — оказался на грани
разорения. Долги перед бюджетом, заявление о ликвидации с последующим
банкротством… На этой волне предприниматель и продал прошлым летом
объект другому гомельскому коммерсанту за 176 миллионов рублей. Не
рискну сказать, что много заработал, в эти стены он деньги все–таки
вложил. Но факт нарушения есть. Под договором ведь сам подписывался…
Итог печален. Хозяйственный суд признал ничтожной сделку между
коммерсантами. «Прачка» уже вернулась фирме-банкроту. Теперь предстоит
второй этап: вернуть ее предприятию ЖКХ из-за нарушений условий
договора. Судья хозяйственного суда области Светлана Демьянчик, которой
ныне разбираться в отклонениях от нормы, признается:
— Первое такое дело в практике, очень непростое. Истец настаивает на
взыскании с фирмы 13 миллионов рублей штрафа, а также на расторжении
договора и возвращении имущества. В марте дело будет рассмотрено.
Ищут чиновники, ищет милиция
В Буда-Кошелево бывшее местное общежитие давненько омрачает городской
пейзаж. А ведь могло бы послужить. С верой в это местные власти и
выставляли «раритет» советского времени на аукцион за одну базовую
величину. И покупатель нашелся.
Коммерсант из Тверской области серьезностью намерений запомнился и в
местных кабинетах, и в областном территориальном фонде госимущества. В
районе предприимчивому человеку помогли зарегистрировать предприятие и
разобраться с оформлением документов для участия в аукционе. Летом 2010
года россиянин стал владельцем общежития, а заодно у местного
строительного предприятия по символической цене прикупил здание — навес
для хранения автомобилей.
Начальник отдела экономики Буда-Кошелевского райисполкома Оксана Радченко разочарована:
— Поначалу видели его часто. Заказал проектно-сметную документацию на
общежитие. Планировал первый этаж сделать точкой общепита, а второй —
гостиницей. Но внезапно исчез.
Поначалу буда-кошелевские чиновники отправляли ему письма-уведомления
по электронной почте. Тщетно! Начали искать через российские инстанции.
Оксана Викторовна поднимает «эпистолярное дело» полугодовой выдержки:
— Наши почтовые отправления по адресу его прописки оставались
безответными. Тогда мы попытались установить, где может проживать этот
человек… Обратились в местную администрацию, в Федеральную
миграционную службу России, в свою милицию и их полицию. Но пока
никакой ясности. Нам ведь неизвестно, чем он занимался раньше. К
аукциону допускаются все желающие независимо от того, работали они в
бизнесе или нет, какая репутация, имеют ли, скажем, запас финансовой
прочности… Сейчас готовятся материалы в хозяйственный суд на
расторжение договора за нарушение его условий.
Бонус и спрос
Какие еще нештатные ситуации таятся в новой практике, сейчас выясняет
областной Комитет госконтроля, который начал мониторинг объектов,
проданных в регионе за одну базовую величину. Начальник управления КГК
Андрей Сущевич рассказывает:
— Смотрим все районы и все объекты. За эти годы их продано около 330.
Сейчас по очень многим подходят сроки выполнения договоров. И первые
результаты мониторинга показывают как удачные примеры использования
недвижимости, так и случаи, когда предприниматели, видимо, не понимали,
для чего ее покупают, и не думали о том, что с них спросят.
В госконтроле подчеркивают: продажа недвижимости за одну базовую — это
не подарок. Скорее, бонус. Сравнительно доступный старт для нового
дела. И о том свидетельствуют условия, которые обычно «забиваются» в
договоры сделки: запуск производства в течение 2-3 лет, создание
рабочих мест, пять лет предпринимательской деятельности без
перепродажи… Собеседник продолжает:
— Не выполнил — наступают последствия: штрафы, расторжение договора,
возврат имущества. И в этом случае средства, вложенные
предпринимателем, не возвращаются. То есть, покупая даже за чисто
символическую цену, свои возможности нужно просчитывать.
— Но и преуспевающая фирма в любой момент может разориться. А уже купил. Как быть?
— Есть обратный ход. До наступления срока исполнения обязательств
договора можно вернуть объект прежнему владельцу. Законодательство
предусматривает такой вариант. Примеры тоже есть. Фирма купила бывший
клуб в деревне Дербичи Буда-Кошелевского района под объект агротуризма.
Но когда предприниматель получил на руки готовую проектно-сметную
документацию, понял, что такой объем затрат не потянет. Сейчас
возвращает объект. Не лучший, разумеется, исход. Но, во всяком случае,
без последующих потерь. К слову, вполне реально и продление срока
действия договора. Однако при условии, если продавец видит, что
покупатель действительно заинтересован в восстановлении объекта и делает
для этого максимум возможного.
В областном фонде госимущества добавляют: конечный интерес — все-таки
«работающие» стены. Ради этого государство пять лет назад и включило
льготный механизм продажи пустующих объектов. Потому у районов сейчас
одна установка: инициативным покупателям помогать.
Кстати
На сегодня из объектов госсобственности, проданных в регионе за одну
базовую величину, по 20 сделкам уже расторгнуты договоры за
невыполнение условий. Самый «видный» — недостроенный
санаторий-профилакторий в Ченках Гомельского района, который после
неудачной продажи в 2008 году вернулся к владельцу и теперь снова
готовится к аукциону.
ej.by