Земля в Минске с молотка: какие сюрпризы могут ждать инвестора?
Покупка участков с аукциона, пожалуй, самый прозрачный вариант приобретения земли под строительство. Однако даже в этом случае остается возможность напороться на подводные камни. Как не купить на аукционе кота в мешке – будем разбираться.
Информации, которая обычно указывается в извещении о проведении аукциона, бывает недостаточно. Ведь адрес расположения участка, его размеры и целевое назначение – лишь верхушка айсберга. И если внимательно не изучить градостроительный паспорт объекта, разрабатываемый институтом «Минскградо» для каждого участка, выставляемого на аукцион, не поинтересоваться в городских эксплуатирующих службах о реальном состоянии инженерных коммуникаций на участке, то особенности участка могут «всплыть» уже после подписания документов о купле-продаже.
Руководитель проектов СООО «Арэса-Сервис» Владимир Шишкарев проанализировал участок, отведенный под строительство многоэтажного жилого комплекса повышенной комфортности на пересечении столичных улиц Я.Мавра и Пономаренко, который выставит на аукцион УП «Минский городской центр недвижимости». 
«Данный участок обладает как положительными, так и отрицательными качествами. Сначала о хорошем: потенциальных покупателей квартир наверняка привлечет развитая инфраструктура и транспортная доступность их будущего дома: до предполагаемого жилого комплекса будет удобно добираться как на общественном, так и на личном транспорте, в округе есть магазины, детские сады, поликлиника и другие объекты соцкультбыта. Еще одно достоинство – участок удален от шумных магистралей, а значит, спокойствие жильцов ничто не нарушит.
А теперь немалая ложка дегтя – на данный момент практически весь участок находится в санитарно-защитной зоне МАПИД (300 м), в которой разрешено возводить разве что паркинг и торговые площади. Размещение жилья на участке возможно только после утверждения нового размера санитарно-защитной зоны (не более 100 м), что грозит потерей времени и бумажной волокитой. Также вполне вероятно, что существующие инженерные сети не справятся с новой нагрузкой, которая появится при подключении будущего жилого комплекса. И застройщику придется прокладывать дополнительные коммуникации и реконструировать уже существующие. И самое главное, нет данных по средствам, выделяемым на компенсацию затрат за снос существующего жилья. Ведь прежде чем начинать строительство на этом участке, необходимо отселить 5 жилых домов по ул. Пономаренко и 6 домов по ул. Я. Мавра. При этом не ясно, сколько именно человек будут нуждаться в жилье. Может так статься, что до 40% новых квартир уйдут в счет оплаты жилья для отселения. И это если не брать в расчет возможные суды, которые оттягивают сроки сдачи объекта».
В целом, по словам Владимира Шишкарева, отселение, дополнительные инженерные нагрузки – не единственные подводные камни, на которые может натолкнуться покупатель земли. Уже в процессе закладки фундамента, к примеру, могут вскрыться факторы, которые не были учтены до начала работ – так случилось при возведении бизнес-центра на проспекте Победителей. Из-за отсутствия на момент приобретения участка предварительных данных по грунтам (обзорная геология) строительство остановилось почти на два года из-за того, что котлован постоянно затапливала подземная река, русло которой пролегало недалеко от участка. Это повлекло дополнительные затраты со стороны застройщика, срывы сроков, объяснения с Мингорисполкомом по поводу продления инвестдоговоров и т.д.
«Также земельные наделы могут продаваться с обременением иного плана, как в случае с еще одним участком, выставленным на аукцион, — продолжает специалист. — На земле по улице Филимонова предлагается возвести многоквартирный жилой дом и, внимание- детское дошкольное учреждение на 115-120 мест. Затраты на строительство детсада могут существенно повлиять на себестоимость возводимого жилья – увеличить стоимость квадратного метра на 150-200$. К тому же застройщику придется построить подземный паркинг (около 140-150 машино-мест) ввиду недостаточности территории для плоскостных парковок. Также из минусов лота – отсутствие данных по количеству квартир, предоставляемых в качестве компенсации за снос существующих домов и возможные непредвиденные затраты на инженерную инфраструктуру (перенос сетей)».
В то же время у участка есть неоспоримые достоинства: он расположен на границе ландшафтно-рекреационной зоны (лесной массив, Слепянская водная система), недалеко находится станция метро «Восток», налажено транспортное сообщение, обеспеченность социально-бытовыми услугами специалист оценил как удовлетворительную.
Конечно, застройщик, совершив не слишком выгодную земельную сделку, постфактум может отказаться от нее, выплатив расходы на проведение торгов, потеряв задаток, уплаченный за участие в аукционе, а также, при условии, что на приобретенной территории уже были начаты работы, вернув участок в то состояние, в каком он был до покупки. Менее дальновидных, вполне вероятно, ждут убытки, в лучшем случае выход на 0% окупаемости. Поэтому прежде, чем определять для себя сумму, которую вы готовы отдать за лот на аукционе, следует проконсультироваться со специалистами.
