Жилищные облигации — новый инструмент на рынке недвижимости
В менталитете среднего белоруса слова «купить квартиру в новостройке» и «вступить в долевое строительство жилья» давно и прочно являются синонимами. Лишь недавно застройщики стали предлагать клиентам другие механизмы приобретения жилья на первичном рынке — сделки купли-продажи уже готовых квартир и покупки жилищных облигаций. И если первый вариант всем хорошо известен на примере вторичного рынка жилья, то второй режет слух потенциальных клиентов неизвестностью и непривычностью, а потому у многих вызывает отторжение на уровне подсознания.
Давайте же, наконец, разберемся, что такое жилищные облигации и где таятся их преимущества.
Говоря на языке экономики, жилищная облигация — это ценная бумага, которая эмитируется застройщиком и продается не на фондовой бирже, а в офисе компании-эмитента, и по своей ценности приравнивается к одному квадратному метру будущего жилья. Причем, цена реализации может как в большую, так и в меньшую стороны отличаться от номинальной. 
В отличие от привычных ценных бумаг, жилищные облигации являются бездокументарными — оплатив их, вы положите в свой личный сейф не пачку облигаций, а выписку с вашего счета в депозитарии о владении определенным количеством данных документов. Несомненный плюс такого варианта — максимальная защищенность покупателя с одной стороны и полная свобода распоряжения приобретенными ценными бумагами. Благодаря этому покупатель никоим образом не может случайно потерять жилищные облигации, их у него никто не сумеет их отобрать или украсть… НО! Он может продать свои облигации третьему лицу — новому владельцу квартиры — уже по той цене, которую определит сам, причем, как правило, более высокой!
Кстати, потенциальные покупатели жилья уже наслышаны о том, что практикующие механизм долевого строительства застройщики зачастую прописывают в договорах штрафные санкции в случае, если клиент решит отказаться от квартиры. В зависимости от метража они могут составить от 3 до 10 тысяч долларов. В случае же строительства квартиры при помощи жилищных облигаций застройщик априори обязан принять обратно у клиента жилищные облигации. Правда, в этом случае возвращается номинальная стоимость облигаций: например, если номинал облигации 1215 долларов, а продавались они по 1400, то клиенту будет возвращена сумма из расчета по 1215 у.е. за каждую. Это, так называемая «страховка застройщика» от недобросовестных клиентов.
Проведенный нами анализ системы приобретения жилья при помощи жилищных облигаций выявил еще целый ряд преимуществ по сравнению с долевым строительством.
Во-первых, процедура выпуска жилищных облигаций достаточно сложная для застройщика и является дополнительной проверкой его деятельности со стороны многочисленных госорганов. А значит, ненадежные компании на этот рынок просто не смогут выйти. Вероятно, поэтому такой механизм реализации недвижимости практикуют только солидные и уже хорошо зарекомендовавшие себя на рынке компании: СООО «ТАМБАЗ», ОАО «10 Управление начальника работ», ГК «А-100», ГК «ЮНИВЕСТ-М», СП ЗАО «Лада ОМС-Холдинг».
Во-вторых, одним из обязательных условий выпуска жилищных облигаций является страхование ответственности застройщика. Благодаря этому, если строительство остановится или будут серьезно нарушены сроки сдачи дома, страховая компания ОБЯЗАНА возместить покупателю ущерб.
В-третьих, действующее законодательство не предусматривает регистрации договоров долевого участия в строительстве квартир в агентстве по госрегистрации и земельному кадастру (как это делается при покупке уже готовых квартир). А значит, у покупателя нет никаких гарантий, что застройщик не продаст эту же квартиру еще нескольким людям. Те же, кто приобретает жилищные облигации, от подобных махинаций защищены, поскольку количество ценных бумаг в точности совпадает с числом квадратных метров в той секции дома, к которой относится квартира.
В-четвертых, механизм приобретения жилищных облигаций весьма удобен тем покупателям, кому требуется рассрочка платежа. Каждый раз вы будете оплачивать определенное число квадратных метров — по актуальной на день продажи стоимости. Благодаря этому вам не нужно будет опасаться, что за время строительства уже оплаченная вами часть квартиры подорожает: например, из-за изменения индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ.
В-пятых, если во время строительства вы захотите поменять выбранную квартиру на большую либо меньшую по площади, то, по согласованию с застройщиком, докупить необходимое число облигаций будет несложно.
Об удобстве и надежности жилищных облигаций как для покупателя, так и для застройщика говорит тот факт, что компаний, продающих строящееся жилье при помощи жилищных облигаций становится все больше.
Недавно продажу квартир на стадии строительства путем реализации жилищных облигаций начала группа компаний «Юнивест-М» — застройщик делового и жилого миниполиса «Каскад» (по ул. Кальварийской в г. Минске).
Мы попытались выяснить, что явилось причиной выбора именно этого способа реализации жилья.
Как пояснили в Центре продаж недвижимости «Юнивест-М», в первом построенном доме миниполиса застройщик продает только готовое жилье — как это принято на европейском рынке недвижимости. Однако для белорусского потребителя очень существенным является вопрос рассрочки платежа. Поэтому застройщик пошел навстречу покупателю, начав продажи квартир в следующих строящихся домах посредством реализации жилищных облигаций.
На сегодня уже эмитированы 9 выпусков жилищных облигаций для квартир в секциях 2А, 2Б, 2В, 2Г и 3А.
Уровень интереса клиентов и количество сделок за первые два месяца продаж при помощи жилищных облигаций показали, что такой механизм удобен и застройщику, и покупателям квартир.
И, что немаловажно, белорусские банки, ранее финансировавшие только сделки купли-продажи готовых квартир либо долевого строительства, сегодня один за другим открывают кредитные программы по жилищным облигациям.
А, значит, есть весомые основания полагать, что жилищные облигации укрепляют свои позиции на белорусском рынке жилой недвижимости.
Realt.by
